Indice dei contenuti:

• Contratto di locazione: di cosa parliamo
• Diritti e doveri del proprietario
• Diritti e doveri dell’inquilino
• Contratti di locazione e coronavirus
• Disdetta anticipata di un contratto di locazione
• Contratti di locazione: gli interventi del Governo

Il Coronavirus ha avuto un forte impatto sulla salute e sull’economia del nostro paese, con effetti che purtroppo ancora oggi sono visibili soltanto in parte: una delle questioni più spinose, emersa durante i mesi di chiusura forzata, è senza dubbio quella dei contratti di locazione e dell’eventuale disdetta anticipata.

Contratto di locazione: di cosa parliamo

I contratti di locazione sono stati al centro di numerose controversie durante i mesi scorsi. Andiamo con ordine, però, definendo innanzitutto di cosa parliamo. Un contratto di locazione è un accordo fra le parti (in legalese locatore e conduttore, che nel linguaggio corrente si traducono in proprietario e inquilino), in cui il proprietario prende l’impegno di concedere l’utilizzo di un bene (mobile o immobile) al conduttore in cambio di un canone, ovvero un corrispettivo in denaro, per un periodo determinato a priori e indicato esattamente nel contratto.

Gli elementi chiave di un contratto di locazione sono pochi e semplici:

• la data da cui il contratto di locazione ha valore;
• l’identificazione sia del locatore sia del conduttore;
• l’indicazione precisa dell’oggetto o bene della locazione;
• l’importo e la modalità di corresponsione del canone;
• la durata.

Diritti e doveri del locatore

In termini generali il proprietario-locatore ha il dovere principale di garantire all’inquilino-conduttore il pieno godimento del bene mobile o immobile oggetto del contratto. Ciò significa consegnare all’inquilino il bene in locazione in ottimo stato e garantirne il mantenimento nelle medesime condizioni. Ovviamente il proprietario ha diritto al momento della risoluzione del contratto di ricevere indietro il bene dato in locazione alle condizioni iniziali.

Diritti e doveri dell’inquilino-conduttore

L’inquilino, proprio per questo, deve impegnarsi a conservare il bene in condizioni ottimali, provvedendo per esempio a minime riparazioni a proprie spese. Dal canto suo ha, però, il diritto a richiedere al proprietario di provvedere alle manutenzioni straordinarie e a tutti gli interventi necessari affinché possa godere del bene per tutto il tempo della durata del contratto.

Contratti di locazione e coronavirus

Lo scenario emerso negli ultimi mesi è quello di una crisi economica senza precedenti con enormi problemi di liquidità per quanti si sono ritrovati senza lavoro, in alcuni casi in totale assenza di ammortizzatori sociali, o con l’obbligo di sospendere le proprie attività lavorative, per le quali avevano in corso contratti di locazione di immobili ad uso abitativo o commerciale.

Quanti imprenditori sono stati costretti a chiudere i battenti con la spada di Damocle dell’obbligo di continuare a pagare l’affitto? E per contro, quanti proprietari di immobili si sono visti improvvisamente chiedere sospensioni o annullamenti di contratti di affitto sui cui introiti, con molta probabilità, facevano affidamento anche per il proprio sostentamento?

Proprio a seguito della pandemia da Coronavirus e il conseguente periodo di stop forzato, sono cresciute le richieste di disdetta anticipata di molti contratti di locazione. In molti casi senza il preavviso previsto dalla legge e dai contratti.

Disdetta anticipata di un contratto di locazione: consensuale o no

In questa situazione, il punto dolente è appunto quello delle richieste di risoluzione anticipata del contratto di locazione, ovvero la chiusura anticipata del contratto senza versare il canone rimanente, pattuito fino allo scadere naturale del contratto stesso.

In sintesi, una modificazione della durata del contratto di locazione, con una delle due parti in disaccordo.

In condizioni normali il conduttore può chiedere la disdetta anticipata della scadenza del contratto se questa facoltà è prevista dal contratto oppure per gravi motivi. Sempre rispettando il termine di preavviso previsto dal contratto stesso (o, in mancanza, dalla legge: in questo caso si tratta di sei mesi).

Invece, nel caso in cui entrambe le parti decidano di porre fine al contratto in maniera consensuale, basterà firmare una scrittura di risoluzione del contratto, in cui le parti stabiliscono la data di cessazione degli effetti del contratto, regolano le ultime questioni dare/avere e si salutano da buoni amici. L’ultimo passaggio è quello della comunicazione della conclusione anticipata del contratto all’Agenzia delle Entrate, per evitare che il proprietario continui a pagare tasse sui canoni che non riscuoterà.

Tutto ciò in condizioni normali: in questo momento eccezionale si è cominciato a parlare di risoluzione del contratto per impossibilità sopravvenuta (caso tipico: quello del negozio rimasto chiuso per ordine del governo a causa della quarantena). Sul punto, la situazione è ancora molto fluida e fra non molto si cominceranno a conoscere gli orientamenti dei tribunali.

Contratti di locazione: gli interventi del Governo

La situazione emergenziale ha provocato una improvvisa e prolungata mancanza di liquidità per molti cittadini, impossibilitati a continuare il pagamento di mutui e affitti. Se per i mutui era arrivata già a marzo la moratoria con la possibilità di sospendere per un massimo di 18 mesi le rate accordandosi con il proprio istituto di credito, per le locazioni la situazione era ben più complicata.

Con l’attuazione dei decreti governativi emanati fra marzo e agosto, si è data una prima risposta con particolare riguardoalle locazioni commerciali per quegli esercenti che hanno dovuto sospendere la propria attività a causa delle misure restrittive imposte dal governo per limitare i contagi.

Col “Decreto Rilancio”, infatti, era stato previsto un bonus affitti nella misura di un credito di imposta pari al 60% del canone, riservato agli immobili ad uso NON abitativo, usufruibile da parte di quelle attività che avevano subito un calo del fatturato a seguito dello scoppio della pandemia. Tale beneficio si rivolgeva, ovviamente, a chi aveva pagato l’affitto.

Grande confusione, invece, per quanto riguarda gli immobili ad uso abitativo, per i quali la platea di interessati sarebbe forse ancora più ampia e che sembra doversi affidare a iniziative soprattutto al buon senso sia dei proprietari sia degli inquilini, e in taluni casi alle misure predisposte a livello locale o regionale.

Una possibilità “privata” è quella di ridiscutere i termini del contratto, sia come sospensione del pagamento dell’affitto per un determinato periodo, sia come rideterminazione dell’importo dell’affitto, qualora ci sia l’ accordo fra le parti. Ma i casi sono davvero molteplici, come le possibili soluzioni. Un esempio?

Sul Sole24Ore in risposta ad un quesito dei lettori si è discusso il caso di uno studente universitario impossibilitato a continuare la frequenza accademica: nel caso di richiesta di risoluzione dal contratto in anticipo (senza il preavviso di tre mesi)  il proprietario può trattenere la cauzione a compensazione del danno da canone non pagato? La risposta dell’esperto è stata in tal senso affermativa. In proposito, noi abbiamo seri dubbi, a dimostrazione che le varie questioni presentano così tante variabili da poter suggerire soluzioni a volte diametralmente opposte.

In una situazione così complicata e con lo spauracchio di una crisi ancora incombente sul futuro, la gestione dei contratti di affitto somiglierà sempre più alla navigazione in un mare tempestoso. Affidarsi dunque alla bussola di un legale esperto può rivelarsi fondamentale per proteggere un pezzo importante della propria vita come la casa o i locali aziendali.