Case vacanza in affitto: come essere in regola

Regole affitti brevi: opportunità e sfide per gli host

Avete una stanza o una casa vacanza che date in affitto per brevi periodi? Complimenti: siete decisamente la “new wave” del turismo italiano

Negli ultimi anni, il fenomeno degli affitti brevi ha visto una crescita significativa in Italia, soprattutto nei centri storici di città come Roma, Firenze e Milano. Inizialmente alla base del successo c’era una nuova idea di ricettività, in cui una persona (l’“host”) apriva le porte della sua casa, accogliendo l’ospite come un amico e trasformandosi in un vero e proprio “ambasciatore” del territorio. Ma oggi è ancora così? A caricare sulle piattaforme digitali di affitti turistici il proprio immobile  ormai non sono più soltanto professoresse in pensione con una stanza in più o nipoti che mettono a frutto la casa ereditata dai nonni. Dietro, spesso ci sono piccoli imprenditori immobiliari che gestiscono anche 6,8,10, 15 immobili in una volta. Gli affitti brevi hanno perso i connotati iniziali di “attività per arrotondare” e si sono trasformati in un vero e proprio business ricettivo. Quindi, molto più competitivo. 

Per sfruttare al massimo le potenzialità di quest’attività e portarla avanti con successo, non basta caricare belle foto su qualche piattaforma online: è indispensabile intenderla come una vera e propria impresa e questo significa innanzitutto verificare di essere in regola con le normative. Altrimenti si rischiano sanzioni che finiranno per vanificare tutti gli sforzi fatti! 

Case vacanza: lo stato attuale del fenomeno

Secondo i dati più recenti, nel 2023 ci sono stati circa 450.000 annunci di affitti brevi in Italia, con una concentrazione particolarmente alta nei centri storici. A Roma, ci sono circa 19.777 case vacanza disponibili su piattaforme come Airbnb, mentre a Milano e Firenze si registrano rispettivamente 17.319 e 12.500 annunci​ (fonte: Idealista)​​

Questa crescita ha avuto un impatto significativo sul mercato immobiliare generale: in città come Roma e Firenze, le proprietà destinate agli affitti brevi rappresentano circa il 15-20% dell’offerta immobiliare totale nei centri storici.

Le conseguenze si fanno sentire anche sul piano urbanistico: l’overtourism generato dagli affitti brevi viene spesso indicato tra i principali responsabili dello spopolamento dei centri storici. Certamente, sarebbe riduttivo imputare la colpa solo alle case vacanza, ma è indubbio che una normativa vetusta, a tratti troppo sbilanciata a favore degli affittuari, politiche urbanistiche miopi, e la difficoltà nel mettere le case in regola secondo le normative edilizie, portano molti proprietari a preferire gli inquilini “mordi-e-fuggi”.

Chicca: è molto interessante notare come viene descritto il fenomeno “visto da fuori”, ovvero dall’estero. Trovate un interessante approfondimento in lingua inglese su ITALY Magazine.

Nuove normative sugli affitti brevi

Per contrastare il sommerso e regolarizzare il mercato, lo Stato italiano ha introdotto nuove normative sugli affitti brevi, tra cui il Codice Identificativo Nazionale (CIN). Questo codice, simile a un “codice fiscale dell’immobile”, identifica univocamente ogni proprietà sul mercato e ne attesta l’iscrizione alla banca dati del Ministero del Turismo. L’obbligo di ottenere e mostrare il CIN mira a garantire che tutte le attività di affitto siano dichiarate e soggette a controllo fiscale. I proprietari che affittano senza CIN rischiano multe fino a 8.000 euro, e sanzioni sono previste anche per chi non espone correttamente il codice (sebbene l’entità delle multe dipenda dalle dimensioni della struttura).

Case vacanza: l’importanza di essere in regola

Essere in regola è cruciale per evitare sanzioni significative. Il 27 giugno scorso, la Corte dei Conti ha pubblicato il rendiconto generale dello Stato, in cui si evidenza anche l’impegno nel contrasto all’evasione sugli affitti brevi: Agenzia delle Entrate potrà incrociare diverse banche dati al fine di scovare gli affitti non dichiarati e far partire subito gli avvisi di accertamento. E sembra siano partiti col turbo: in Puglia, un recente caso di cronaca ha visto la Guardia di Finanza scoprire affitti in nero per oltre 170.000 euro nel Salento!

Ma non tutto è negativo, anzi: recentemente, persino il “gigante” Airbnb è dovuto venire a patti e ha raggiunto un accordo con il Fisco italiano per il pagamento della cedolare secca, l’imposta del 21% sui redditi da affitto. Questo accordo prevede il versamento di ben 576 milioni di euro per i mancati versamento tra il 2017 e il 2021 (più more e balzelli vari); d’ora in avanti Airbnb tratterrà automaticamente la cedolare secca e la verserà direttamente all’erario. Questo evita il rischio che il Fisco debba recuperare le imposte non versate direttamente dagli host​. 

L’ “essere in regola” con gli affitti brevi travalica l’ambito prettamente fiscale. Per esempio, è fondamentale assicurarsi che non contrasti con il regolamento condominiale. 

Ha fatto discutere una sentenza della Corte d’Appello di Milano (n. 1048/2022) che ha vietato ad un proprietario di offrire in locazione i propri appartamenti in quanto “violava le regole di civile convivenza richieste dal contesto condominiale”. E si badi, il proprietario in questione era titolare di una società di gestione immobiliare, quindi: tutto in regola. Tranne per il Condominio: gli appartamenti trasformati in case vacanza erano infatti ben 11, un vero e proprio “mini albergo” interno al condominio, che ha messo l’imprenditore in un angolo, accusandolo di violare il Regolamento con un’attività “lesiva del decoro e della tranquillità condominiale”. I residenti hanno saputo corredare l’accusa con testimonianze, fotografie e video, che hanno arricchito l’istruttoria probatoria, documentando danni al portone, ai gradini e ad altre parti comuni della casa; rumori molesti, abbandono di rifiuti e altri disagi. La diatriba ha percorso due gradi di Giudizio, ma la corte d’Appello ha ribadito la sentenza di primo grado, chiedendo la cessazione totale dell’attività di “affitti brevi a uso turistico” in quanto “foriera di pericolo di danno per lo stabile e per le persone che vi abitano ed è lesiva del decoro della casa, da intendersi quale contegno complessivo idoneo ad esprimere la dignità del luogo e a garantire la civile convivenza e la tranquillità all’interno del Condominio”.

Come mettere una casa vacanza in regola

Essere in regola significa dormire sonni tranquilli e potersi concentrare unicamente sullo sviluppo del business. 

Per mettere una casa vacanza in affitto sul mercato in modo regolare, un host deve seguire diversi passaggi:

  1. Registrazione della proprietà: È necessario registrare la proprietà presso il Comune di residenza, ottenendo il permesso di destinare l’immobile ad uso turistico.
  2. Codice Identificativo Nazionale (CIN): Ottenere il CIN dal Ministero del Turismo, che identifica l’immobile e lo iscrive nella banca dati nazionale.
  3. Adempimenti fiscali: Dichiarare i redditi derivanti dagli affitti brevi e versare la cedolare secca del 21%. Airbnb e altre piattaforme possono trattenere automaticamente l’imposta e versarla al Fisco.
  4. Comunicazioni obbligatorie: Inviare i dati degli ospiti alle autorità competenti (AlloggiatiWeb della Polizia di Stato) entro 24 ore dall’arrivo.
  5. Tassa di soggiorno: Raccogliere e versare la tassa di soggiorno se prevista dal Comune.
  6. Requisiti di sicurezza: Assicurarsi che l’immobile rispetti tutti i requisiti di sicurezza e abitabilità, inclusi estintori, uscite di emergenza e rilevatori di fumo, se richiesti.
  7. Contratti di affitto: Utilizzare contratti di affitto conformi alla legge, specificando chiaramente termini e condizioni dell’affitto breve.
  8. Assicurazione: Considerare la sottoscrizione di un’assicurazione che copra eventuali danni alla proprietà o responsabilità civili.

Vi gira la testa? Tranquilli: in questo complesso percorso, non sarete soli! 

Per evitare spiacevoli sorprese e garantire che la vostra attività di affitto sia conforme alle normative vigenti, potete farvi assistere da un buon avvocato. Morbinati & Longo Avvocati vanta una solida esperienza in questo settore e può aiutarvi a navigare attraverso le nuove regole e a proteggere i vostri interessi.

Contattateci per approfondire: valuteremo insieme la vostra situazione e vi aiuteremo a comprendere la strada migliore da seguire.